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주택담보대출을 앞두고 있다면 가장 먼저 확인해야 하는 것이 주택담보대출 금리다. 같은 금액을 빌리더라도 금리가 1%포인트만 달라져도 장기간 부담해야 하는 이자 차이가 상당히 커질 수 있다.
특히 2026년 들어 한국은행이 기준금리를 인상하면서 주택담보대출 금리도 상승 압력을 받고 있다. 그렇다면 현재 주담대 금리는 어느 정도이고, 고정금리와 변동금리에는 어떤 차이가 있을까.
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2026년 9월 주택담보대출 금리는?
2026년 9월 18일 기준 KB국민은행·신한은행·하나은행·우리은행·NH농협은행 등 5대 은행의 5년 고정 또는 주기형 주택담보대출 금리는 연 4.94~6.92% 수준이다.
8월 말 연 4.72~6.56%와 비교하면 금리 하단은 0.22%포인트, 상단은 0.36%포인트 높아졌다. 같은 주택담보대출이라도 은행과 상품, 신용도, 대출기간, 담보가치, LTV, 우대금리 적용 여부 등에 따라 실제 적용금리는 달라진다.
현재 주요 금리를 간단히 정리하면 한국은행 기준금리는 연 3.00%, 2026년 8월 신규취급액 기준 COFIX(코픽스)는 연 3.18%다. 정책금융상품인 아낌e-보금자리론은 만기에 따라 연 4.90~5.20%가 적용된다.
주택담보대출 금리가 오른 이유는?
최근 주택담보대출 금리가 상승한 배경 가운데 하나는 한국은행의 기준금리 인상이다.
한국은행은 2026년 7월 기준금리를 연 2.50%에서 2.75%로 올린 데 이어 8월 27일 다시 0.25%포인트 인상해 연 3.00%로 조정했다.
다만 기준금리가 오른다고 모든 주택담보대출 금리가 같은 폭으로 즉시 오르는 것은 아니다. 고정형이나 주기형 주택담보대출은 은행채 등 시장금리의 영향을 많이 받고, 변동형 주택담보대출은 COFIX 등 은행의 자금조달비용과 연동되는 경우가 많다.
특히 고정·주기형 주담대 금리에 영향을 주는 은행채 금리가 상승하면 기준금리 변화가 없더라도 신규 주담대 금리가 오를 수 있다.
COFIX란? 변동금리라면 꼭 확인해야
COFIX(코픽스)는 은행의 자금조달비용을 나타내는 지수다. 은행이 정기예금과 적금, 금융채 등을 통해 실제로 자금을 조달하면서 부담한 비용이 반영된다.
2026년 8월 신규취급액 기준 COFIX는 연 3.18%로 전월과 같은 수준을 유지했다. 앞서 이어졌던 상승세가 일단 멈춘 것이다.
다만 코픽스가 3.18%라고 해서 실제 주택담보대출 금리가 3.18%가 되는 것은 아니다.
실제 대출금리는 일반적으로 기준금리에 은행의 가산금리를 더하고 각종 우대금리를 차감하는 방식으로 결정된다.
급여이체, 신용카드 사용, 자동이체 등 거래 조건과 개인의 신용도, 담보조건 등에 따라 같은 은행의 같은 상품이라도 최종 적용금리가 달라질 수 있다.
고정금리와 변동금리 차이는?
주택담보대출을 받을 때 가장 많이 고민하게 되는 부분 가운데 하나가 고정금리와 변동금리 중 어떤 방식을 선택할 것인지다.
고정금리 주택담보대출
고정금리는 일정 기간 대출금리가 변하지 않는 방식이다. 시장금리가 상승하더라도 약정된 기간 동안 금리가 유지되기 때문에 월 상환금액을 상대적으로 예측하기 쉽다는 장점이 있다.
반대로 시장금리가 큰 폭으로 하락할 경우 기존에 약정한 높은 금리가 일정 기간 유지될 수 있다는 점은 단점이다.
변동금리 주택담보대출
변동금리는 일정 주기마다 대출금리가 바뀌는 방식이다. COFIX 등에 연동해 6개월 또는 1년 단위로 금리를 다시 산정하는 상품이 대표적이다.
향후 시장금리가 내려가면 대출금리와 이자 부담도 줄어들 가능성이 있지만, 반대로 금리가 오르면 월 상환 부담이 증가할 수 있다.
고정금리와 변동금리, 무엇이 더 유리할까?
고정금리와 변동금리 중 어느 것이 무조건 유리하다고 단정하기는 어렵다. 향후 금리 방향과 대출기간, 가계의 상환 여력 등에 따라 판단이 달라질 수 있기 때문이다.
향후 금리가 더 오를 가능성을 우려하거나 매달 내야 하는 원리금이 크게 변하는 것을 원하지 않는다면 일정 기간 금리가 유지되는 상품을 고려할 수 있다.
반대로 앞으로 시장금리가 하락할 것으로 예상하고 금리 변화에 따른 상환액 증가를 감당할 여력이 있다면 변동금리 상품도 비교 대상이 될 수 있다.
무엇보다 은행이 제시하는 최저금리만 비교해서는 안 된다. 자신에게 실제 적용되는 금리를 기준으로 고정형과 변동형 상품을 비교하는 것이 중요하다.
보금자리론 금리는 얼마?
일정 조건을 충족한다면 시중은행 주택담보대출과 함께 한국주택금융공사의 보금자리론도 비교해볼 수 있다.
2026년 9월 아낌e-보금자리론 금리는 만기에 따라 연 4.90~5.20%다.
- 10년 만기: 연 4.90%
- 15년 만기: 연 5.00%
- 20년 만기: 연 5.05%
- 30년 만기: 연 5.10%
- 40년 만기: 연 5.15%
- 50년 만기: 연 5.20%
저소득청년, 신혼가구, 사회적배려층, 전세사기피해자 등이 우대금리 요건을 충족하면 최대 1.0%포인트의 추가 우대를 받을 수 있다. 우대금리를 최대로 적용받으면 만기에 따라 최저 연 3.90~4.20% 수준까지 낮아질 수 있다.
보금자리론은 실행일부터 만기까지 고정금리가 적용되는 상품이라는 점도 특징이다. 다만 소득과 주택가격, 주택 수 등 별도의 신청요건을 충족해야 한다.
주담대 금리 비교할 때 확인해야 할 것
주택담보대출을 비교할 때는 단순히 가장 낮게 표시된 금리만 확인해서는 안 된다.
- 실제 적용금리를 확인한다. 은행이 광고하는 최저금리를 모든 차주가 받을 수 있는 것은 아니다.
- 고정금리가 유지되는 기간을 확인한다. 처음 몇 년만 고정되고 이후 금리가 다시 산정되는 상품도 있다.
- 중도상환수수료를 확인한다. 향후 대환이나 주택 매도를 계획한다면 중요한 비용이 될 수 있다.
- 우대금리 조건을 확인한다. 급여이체와 카드 사용 등 조건을 충족하지 못하면 예상보다 높은 금리가 적용될 수 있다.
- 대출 한도를 함께 확인한다. LTV와 DSR 등 규제에 따라 필요한 금액을 모두 빌릴 수 없는 경우도 있다.
기존 주담대, 갈아타기도 확인해야
이미 주택담보대출을 이용하고 있다면 현재 적용받는 금리와 다른 금융회사의 대환대출 조건을 비교해볼 수 있다.
특히 고정금리 적용기간이 끝나 금리가 다시 산정되는 시점이라면 기존 은행이 제시한 조건만 확인하기보다 다른 은행의 주택담보대출 금리도 함께 살펴보는 것이 좋다.
다만 대환대출 금리가 기존 대출보다 낮더라도 반드시 이익이 발생하는 것은 아니다. 기존 대출의 중도상환수수료와 신규 대출에 필요한 비용, 우대금리 충족 조건 등을 포함해 실제 절감되는 금액을 계산해야 한다.
2026년 주택담보대출 금리 전망은?
향후 주택담보대출 금리는 한국은행 기준금리뿐 아니라 국고채와 은행채 등 시장금리, 물가, 가계대출 증가세, 국내외 통화정책 등의 영향을 받을 것으로 보인다.
2026년 7월과 8월 한국은행이 연이어 기준금리를 인상하면서 대출금리의 방향에 대한 관심도 높아졌다.
다만 기준금리의 방향만으로 주택담보대출 금리의 상승과 하락 시점을 단정하기는 어렵다. 은행채 등 시장금리가 먼저 움직일 수 있고 은행별 가산금리 정책에 따라서도 실제 대출금리가 달라지기 때문이다.
주택담보대출 금리 자주 묻는 질문
현재 주담대 금리는 몇 %인가?
2026년 9월 18일 기준 5대 은행의 5년 고정·주기형 주택담보대출 금리는 연 4.94~6.92% 수준이다. 다만 개인별 실제 적용금리는 신용도와 대출조건, 우대금리 등에 따라 달라진다.
기준금리가 3%인데 왜 주담대 금리는 5~6%인가?
한국은행 기준금리와 주택담보대출 금리는 동일하지 않다. 은행채나 COFIX 등 은행의 자금조달 비용에 가산금리가 더해지고 우대금리가 차감돼 실제 대출금리가 결정된다.
COFIX가 내려가면 내 주담대 금리도 바로 내려가나?
변동금리 상품이라도 금리 변경 주기에 따라 반영되는 시점이 다르다. 대출상품에 정해진 금리 재산정 주기를 확인해야 한다.
보금자리론과 은행 주담대 중 어디가 더 싼가?
개인별 조건에 따라 달라진다. 2026년 9월 아낌e-보금자리론 금리는 연 4.90~5.20%이며, 우대요건을 충족하면 최저 연 3.90~4.20%까지 내려갈 수 있다. 시중은행 주담대 역시 차주별 우대조건에 따라 실제 적용금리가 달라지므로 최종 승인금리를 비교해야 한다.
정리
2026년 9월 현재 주택담보대출 금리는 이전보다 높은 수준을 보이고 있다. 신규 대출을 준비하고 있다면 한 은행의 최저금리만 볼 것이 아니라 실제 적용금리, 고정·변동 여부, 중도상환수수료, 우대조건, 대출한도를 함께 비교할 필요가 있다.
정책금융상품 신청조건에 해당한다면 보금자리론도 시중은행 주택담보대출과 함께 비교하는 것이 좋다. 금리가 조금만 달라져도 장기적으로 부담하는 총이자가 크게 달라질 수 있기 때문이다.
※ 이 글은 2026년 9월 공개된 자료를 기준으로 작성한 일반적인 정보다. 실제 대출금리와 대출한도는 금융회사와 개인의 소득·신용도·담보조건 등에 따라 달라질 수 있다.